I dag nätverkar folk som aldrig förr och behovet att knyta an till andra människor för överlevnad, har aldrig varit större. Detta förstod stadsplanerarna i Malaga redan innan år 2011, då den senaste stadsplanen togs fram. Malaga är på väg att förvandlas till en modern storstad med en stadsförnyelse där människan och hennes behov att mötas står i fokus. Man skapade mötesplatser såsom torg, boulevards, rekreationsområden och företagscentrum. Idag behöver man inte välja mellan sol eller hög levnadsstandard i en modern stad. Nordeuroperna har börjat känna sig hemma i Malaga, en storstad som lockar folk från alla världens hörn!
Stadsförnyelsen i Malaga
P.G.O.U – Plan General de Ordenacion Urbana
Efter att man antog Malagas Stadsplan (PGOU) år 2011 började staden att förändras på ett sätt som aldrig tidigare skådats, något som också fick internationell uppmärksamhet. Hela staden får anses som ett stort ”renoverinsgobjekt” med en modern stadsförnyelse som är väldigt lik den såsom skett i många andra städer runt om i världen. Alla dessa städer har en sak gemensamt och det är att man satt människan i fokus. Genom stadsförnyelsen av Malaga har det skapats olika platser såsom torg, parker, boulevards och alléer för människan att mötas och vara kreativa. Den moderna människan försörjer sig och överlever idag i grupp genom att nätverka såväl digitalt som i det verkliga livet. Man jobbar ofta tillsammans och inte så mycket individuellt längre, vilket skapar ett behov att knyta samman med andra människor. Moderna stadsförnyelseprojekt skapar denna möjlighet, vilket man också på nära håll kan uppleva i Malaga. I den moderna staden vill man gärna leva hälsosamt och förflytta sig med cykel eller sparkcykel där mot den bakgrunden anläggs också flera cykelstråk. Man försöker dessutom leda bort biltrafiken från innerstan genom olika trafiktekniska lösningar. Att ha en biltrafik i den inre citykärnan
tillhör den gamla, omoderna staden. Många traditionella parkeringsplatser kommer att tas bort och istället byggs det parkeringshus under gatuplan. Det finns flera projekt på gång i Malaga, där man ser hur dessa mötesplatser och stora företagscentrum skapas med människan i centrum. Vidare i artikeln kommer särskilt intressanta områden i Malaga att beskrivas närmare såsom Centro Historico, Västra Malaga, Rio Guadalmedina, Muelle Heredia samt Östra Malaga.
Västra Malaga
Här finns orörd mark som kommer att exploateras
Floden Rio Guadalmedina ligger mitt i stan och längs dess västra sida finns bland annat områdena Huelin, Perchel och Trinidad. Dessa områden räknades tidigare som Malagas arbetarområde där många industriarbetare bodde med sina familjer. Denna del urbaniserades starkt under slutet av 1950-talet fram till 1990-talet. Tyvärr var inte stadsplaneringen riktigt genomtänkt på den tiden. Detta område högexploaterades då av stora byggaktörer som drog nytta av att det fanns massor av billiga tomter att bebygga eftersom man ville vinstmaximera i samtliga bostadsprojekt. Resultatet av detta blev är det fanns få allmänna platser och grönområden kvar för dom boende. Kommunen ställde senare krav på uppförandet av många parker i Malaga och som resultat av detta beslut anlades bl.a. Parque del Oeste samt Parque Huelin. Väster om detta område finns mark nära stranden som är totalt orörd, vilket kommer att explaoteras under de närmsta åren. Ett stort projekt som kommer att genomföras är ”La Termica” där man kommer att skapa ett stort kommersiellt grönområde med hotell, kontorsbyggnad och bostäder.
Detta projekt smälter naturligt ihop med bostadsprojektet Malaga Towers som ligger precis bredvid.
Malaga Este
Fiskebyar och spanska överklassens villaområden
I Pedregalejos och El Palo i östra delen av Malaga finns det många traditionella fiskehus vid havet. Det tidigare fiskesamhället i El Palo och Pedregalejos kommer att få en ny, fin strandpromenad med fler grönområden. Dessutom kommer man att ta bort flera parkeringsplatser på gatorna och istället bygga tre parkeringshus. Fler och bättre cykelbanor kommer också att anläggas och Baños del Carmen kommer att restaureras upp. Man vill precis som i andra delar i Malaga förbättra utrymmen för medborgarnas samexistens. Norr om detta område finner vi bland annat Miraflores del Palo, Cerrado de Calderon och Limonar där Malagas överklass byggde sina ståtliga villor och urbanisationer med havsutsikt
Centro Historico
Hjärtat i Malagas stadskärna
Malaga har funnits i mer än 2700 år men urbaniserades inte förrän under 1800- och 1900-talet. Det man idag kallar för Centro Historico (Gamla stan) uppfördes först under urbaniseringen under dessa århundraden och man förde då upp dessa fantastiska byggnader. Många av dessa byggnader är idag K-märkta och har ett stort historiskt och kulturellt värde för staden. Centro Historico, som redan har genomgått en stadsförnyelse under flera år tillbaks och det finns också fortfarande projekt som kommer att slutföras inom de närmaste åren.
Ett exempel på det är hur Calle Carreteria kommer att förändras. Det är en gata som delar gamla stan med stadsdelen La Goleta och följs av Calle Alamos som sträcker sig till Plaza Merced, ett av de mest kända torgen i Malaga. Calle Carreteria är idag genomfartsleden för fordon i gamla stan med parkeringar längs sidorna vilket upplevs av många som störande. Trottoarerna på båda sidorna är smala och krokiga vilket påverkar gångtrafiken på ett negativt sätt. De förändringar som planeras är att bredden på vägen för fordonstrafiken kommer att reduceras samtidigt som man kommer att vidga trottoarerna. Även träd kommer att planteras längs den nya allen. Dessutom kommer flera parkeringsplatser att försvinna då man istället vill skapa plats för fotgängare och cyklister. Detta projekt är uppdelat i åtta faser, vilket kommer att beskrivas närmare i en uppföljande artikel längre fram. Det kända torget, Plaza Merced, har tidigare rustats upp och detta har skapat en fantastisk plats för människor att mötas. Mitt på torget har det funnits en obebodd byggnad sedan år 2004 men som nyligen har rivits. Den har tidigare bland annat använts som biograflokal. Den nya byggnaden kommer att blir genomskinlig och innefatta tre våningar med ett auditorium med utsikt mot borgen Alcazaba.
Rio Guadalmedina
Förenar centro historico med västra Malaga
En annan fantastisk förändring i Malaga är planerad i flod-området mellan Centro Historico (gamla stan) och västra Malaga som Perchel och Trinidad och som sedan fortsätter genom staden förbi El Molinillo, La Rosaleda, Ciudad Jardin och El Jardin Botanico. Enligt Malagas borgmästare Francisco de la Torre Prados, så är syftet med projektet att knyta samman folket genom floden. Man kommer också att skapa ett rekreationsområde där med växter, träd, gångstigar samt ett vattenstråk som kommer att rinna genom detta område och som mynnar ut i havet. Även kafeer kommer att finnas i området. Projektet kommer att delas in i sex olika delar och områden i Malaga som floden flyter genom.
Muelle Heredia
Ny hamn för lyxyachts med skyskrapor och businesscenter
Ett annat stort projekt som kommer att genomföras i centrala Malaga är i hamnområdet Muelle Heredia. Det ligger i anslutning till Muelle Uno som är den första hamnen som kommersialiserades i Malaga. Syftet med projektet är att man vill föra samman den gamla delen av staden med havet, där hotell, museum och kulturella funktioner kommer att blandas. Inte mindre än femton byggnader kommer att uppföras med sex, tolv och arton våningar höga. Malaga är ingen storstad idag men växer och många tycker att staden behöver ett finans- och företagscentrum för att Malagas fortsatta utveckling skall gå i rätt riktning.
Malin Ingrid Franzén
Como afectara el Coronavirus al mercado inmobiliario en Costa del Sol?
La caída de precios de las viviendas será leve. No habrá caídas grandes de los precios como el año 2007, cuando se pincho la burbuja inmobiliaria en España. Las razones son muchas; tenemos un mercado muchos más estable, los propietarios son menos endeudados, la tasa de interés de los bancos sigue siendo baja y la razón por necesidad de venta, es totalmente diferente.
Primero me gustaría explicar cómo ha estado el mercado inmobiliario en Costa del sol hasta ahora. El mercado inmobiliario se recuperó definitivamente en el año 2015 después de la crisis financiera en España (los mercados más consolidados empezaron a recuperar antes, durante los años 2013-2014 dependiendo la zona) y los precios se han aumentado a un ritmo saludable hasta ahora (2020).
¡No existe ninguna burbuja inmobiliaria en Costa del Sol, ni en España! Hemos tenido un mercado estable con muchos compradores usando recursos propios los últimos años. Además, los compradores que han adquirido sus viviendas con hipotecas son gente económicamente estable con endeudamiento relativamente bajo (exigido de los propios bancos) y en general han hecho tasaciones bastante bajas de las viviendas hipotecadas. Tampoco hay tantos compradores que han comprado propiedades por especulación. Los precios hoy son reales y no inflados. Tenemos una situación muchos más saludable que el año 2007 cuando se pinchó la última burbuja inmobiliaria en España.
Lo que ha disparado los últimos años son los alquileres de corta y larga temporada. El mercado de alquiler será más afectado que el mercado de compraventas por el coronavirus. Por el momento hay apartamentos turísticos vacíos por cierre de las fronteras, con una necesidad de ser alquilados, que aumenta la oferta. Muchos inquilinos de larga temporada empezaran a renegociar su alquiler actual o cambiaran vivienda por algo mejor. Las consecuencias serían que los alquileres empiezan a bajar.
Vivir pagando una hipoteca (amortización e intereses) ha sido más barato que pagar un alquiler durante los últimos años y seguirá siendo, aunque bajaran los precios de alquiler. Los propietarios de primera residencia no tendrán la necesidad de vender (si no será por salvar una posible empresa, pero tampoco no venderían sus propiedades demasiado bajo del precio de mercado) porque sería igual o más caro alquilarse otra vivienda con las mismas características en la misma zona. Una gran parte de las segundas residencias son destinadas para alquiler vacacional, un negocio que ha parado por el coronavirus. Estos propietarios tendrán más interés de vender que los propietarios de las primeras residencias. La mayoría de los propietarios con segunda residencia son económicamente bastante estables y la mayoría podrán pagar sus hipotecas. Muchos de estos son extranjeros con patrimonio fuera de España. Los propietarios que necesitan liquidez para salvar un posible negocio o dinero para vivir pondrán sus viviendas en venta, pero tampoco los venderían por un precio demasiado inferior del precio mercado. Muchos de estos propietarios tienen otros patrimonios que podrían vender fuera de España y además el plazo de necesidad sera corto, por la recuperación de la economía.
Un mercado que sería bastante afectado será el mercado inmobiliario comercial (de locales y oficinas) cuando muchas empresas dejarán sus locales para oficinas más pequeños, inclusos los negocios pequeños y los autónomos seguirán sus actividades desde sus domicilios. El mercado inmobiliario comercial, es un mercado mucho más riesgoso que el mercado inmobiliario de viviendas, pero por otro lado las rentas de estos inmuebles son más altos.
En general, si la pandemia no será demasiado prolongada, el mercado inmobiliario se recupera rápido, pero, al contrario, el mercado se recupera lento, pero no habrá caídas grandes de precios mientras no se toca la tasa de interés de los bancos. La caída de precios será leve porque la razón porque algunos propietarios que necesitan vender, no es porque no pueden pagar sus hipotecas, sino porque necesitan liquidez, que tampoco no será una necesidad global de los propietarios y durara poco tiempo. Las transacciones de compraventas caerán durante este año 2020 igual que las rentas de las propiedades (alquileres de corta y larga temporada). El alquiler vacacional se recupera el año que viene. Si fijamos en China, el mercado inmobiliario se recuperó bastante rápido después del fin del brote del virus y de la salida de cuarentena. Con eso tenemos esperanza que pasara lo mismo en España.
Malin Ingrid Franzen
FRANZÉN & ASSOCIATES
Master Degree in Real Estate Business
G.I.P.E License No. 3743
13 years experience from Real Estate market in Spain and South America
