Fastighetsmarknaden – Vad händer nu?
Går bostadspriserna upp eller ner nu? Fastighetsmarknaden kan tyckas uppföra sig både lynnigt och oförutsägbart om man inte riktigt förstår eller har tillräckligt mycket erfarenheter av denna mycket spännande marknad. Det är också lätt att tro att flera lokala och globala fastighetsmarknader fungerar på samma sätt.
Olika typer av svenska köpare
Just nu har vi flera olika grupper av svenska förstagångsköpare på Solkustens bostadsmarknad. Här nedan beskrivs fyra av dessa olika kategorier:
1. Köpare som är medvetna om att priserna har stigit i södra Spanien samt att det blivit dyrare att låna pengar samt att den svenska kronan är svagare, men trots detta ändå vill köpa. Man kan karakterisera dessa som lite ”nu eller aldrig” kunder.
2. De andra kategorin är investerarna. Dessa har stor kunskap inom internationella fastighetsmarknaden eller får rådgivning av någon byrå. De är införstådda med skillnaden mellan t.ex. den svenska och den spanska fastighetsmarknaden. De ser fantastiska möjligheter i den spanska marknaden och har också sett till att sälja av eller minskat sina risker rejält i den svenska och andra fastighetsmarknaden i världen som nu befinner sig i slutet av fastighetscykeln.
3. Den tredje kategorin är köpare som söker sig till lyxsegmentet. Dessa har ofta tjänat sina pengar i andra fastighetsmarknader än just den spanska de senaste åren och/eller genom försäljning av bolag, aktier etc. Det är en grupp av icke-priskänsliga kunder som köper det dom vill ha, då de har råd med det mesta.
4. Den fjärde gruppen är den som har väldigt lite kunskap om fastigheter. Denna typ av köpare dras in i projekt då de härmar andra som har lyckats i bostadsaffärer men missar ofta viktiga detaljer. Görs detta i slutet av en fastighetscykel så kan det gå riktigt illa. Det är också denna grupp som felaktigt drar likheter mellan de så olika marknader, t.ex. som den svenska och den spanska. Då är det extra viktigt att be om hjälp av någon byrå som förstår den lokala marknaden och hur fastighetsmarknaden fungerar.
Vad är skillnaden mellan den svenska och den spanska fastighetsmarknaden?
Det finns några stora skillnader som jag kommer att beskriva mera i detalj. Det första är att den svenska bostadsmarknaden är homogen, och den spanska heterogen. En homogen fastighetsmarknad innebär att det finns symmetrisk information som går att använda vid prissättning. Den svenska bostadsmarknaden domineras av permanentboenden och de flesta köparna har svensk nationalitet.
Många bostadsfastigheter har ungefär samma grad av förvaltning, många bostäder är renoverade då det har varit lätt att få finansiering till det, både genom billig kredit och stadsbidrag i form ROT-avdrag de senaste åren. Genom offentlighetsprincipen (vilket Spanien saknar) kan man få tillgång till övrig information gällande bostäder. Den spanska prissättningen är dock mer komplicerad. En bostad på en gata femtio meter bort från en annan bostad kan kosta hälften så mycket. Det finns enorma skillnader på byggstandarden beroende på vilket år som bostaden uppfördes (mycket mer än i Sverige).
Det är också svårt att skaffa fram generell information, vilket gör att man måste göra många antaganden och gissningar gällande marknaden och som i många fall är dömt att misslyckas. Den svenska marknaden domineras av permanentboenden och den spanska är en blandning av en permanentboenden och semesterboenden (framförallt på kusterna). Den spanska och den svenska fastighetsmarknaden befinner sig på helt olika delar av fastighetscykeln. Den svenska bostadsmarknaden upplevde den senaste fastighetskrisen runt 1990-1994, då bostadspriserna föll kraftigt till följd av att räntorna ökade kraftigt, bland annat på grund av svenska statens oansvarsfulla valutaspekulation samt att ränteavdragen minskade och ett flertal banker kom på obestånd. Den stora prisökningen på bostäder som ledde till krisen, berodde bland annat på att kreditmarknaden avreglerades på 1980- talet. Den spanska fastighetsmarknaden hade sin senaste fastighetskris under perioden 2008-2014. Den orsakades av en kraftigt belånad och upplåst fastighetsbubbla, som tillslut sprack.
Tillgång till billig kredit och lån som utökades enormt innebar en kraftig efterfrågan på bostäder som resulterade i att priserna steg. Lånen såldes vidare, räntorna började sedan skjuta i höjden. 10 år tidigare ändrades också marklagstiftningen i Spanien s.k. ”La ley de Suelo” som resulterade i att de byggdes alldeles för mycket bostäder, detta ledde till Spaniens fastighetskris.
Vad händer idag på den svenska och den spanska fastighetsmarknaden?
Den svenska fastighetsmarknaden 2023
Fastighetsbubblan i Sverige som finns idag har bland annat orsakats av att man har tagit för givet tillgången till låga räntor för bostadslånen. Detta kombinerat med frikostiga ränteavdrag, amorteringsfria bostadslån samt avskaffandet av fastighetsskatten, har gjort att priserna stigit alldeles för mycket. De två senaste bostadsbubblorna i Sverige sprack år 1990 respektive år 2022 av två helt olika orsaker.
År 1990 tog man värdestegringen för givet och år 2022 tog man framför allt de låga räntor för givet. Sverige skulle ha behövt en fastighetskris för att justera marknaden någon gång mellan åren 1990 och 2022. Finanskrisen 2007/2008 var den svåraste globala finanskrisen sedan depressionen 1929. Vad hände 2008 i Sverige då många fastighetsmarknader i världen kraschade? Fastighetsmarknaden svajade till lite grann i Sverige men Sverige påverkades inte så mycket av den finansiella krisen då man varit relativt strikta. Några stödpaket presenterades och genomfördes vilket innebar att Sverige kom lindrigt undan.
Den spanska fastighetsmarknaden 2023
Det var mindre än 10 år sedan som Spanien kom ur och återhämtade sig från sin senaste fastighetskris. Den tidigare marknaden sanerades och man byggde upp en ny marknad från grunden igen. Många köpare betalar idag sina bostäder med eget kapital och de bostäder som används som säkerhet för bostadslån har under de senaste åren värderats med relativ stor försiktighet. Detta för att inte skapa en ny bostadsbubbla.
Räntorna stiger också i Spanien men den här gången är Spanien mer förberedd. Varför har då priserna ökat så mycket på spanska solkusten? Svaret är att folk vågar investera mer av sina pengar på en sund fastighetsmarknad. De investerar i en semesterbostad som ger en årlig avkastning genom uthyrning. Många internationella köpare flyttar också till Solkusten permanent, vilket innebär att såväl efterfrågan som priset ökar. Många fler bolag etablerar sig framförallt i Malaga Stad men också på resten av Solkusten, vilket också resulterar i en ökad efterfrågan på bostäder. Många techbolag söker specialistkunskaper vilket de betalar rejält för. Det flyttar då in höginkomsttagare vilket påverkar fastighetsmarknaden enormt.
Framtiden
Solkusten håller på att sakta förvandlas till en bostadsmarknad där fler och fler ser detta som sitt permanenta hem. Även om turistboenden och vanliga semesterboenden kommer att finnas kommer dessa med tiden att begränsas. Redan nu ser man restriktioner gällande turistlicenser för lägenheter. Att en byggnad eller urbanisation har en kombination av turistlägenheter och lägenheter för permanent bruk kommer att bli mindre vanligt i framtiden. Turistboenden överlever bättre i byggnader som domineras av turistlägenheter eller har enbart turistlägenheter. Behovet att ha en bostad för permanent bruk på Solkusten kommer att öka.
De finns brist på bra lägenheter för långtidsuthyrning och behovet är enormt. Vi är alltså på väg mot en marknad som i framtiden kommer att domineras av permanentboenden. Både den svenska och den spanska fastighetsmarknaden påverkas av den situation som hela världen befinner sig i just nu. Det är som en snöstorm där Spanien är utrustad med tjocka vinterkläder och Sverige har alltför tunna kläder. Tänk dig att du har en sund, stabil fastighetsmarknad framför dig, samtidigt som kommunen går in och investerar i en förnyelse av staden. Dessutom flyttar en ny målgrupp ner med tjock plånbok och bolag etablerar sig. Missa inte chansen att investera i Malaga Stad, det är där det händer! Kontakta oss på Franzén & Associates om ni vil ha råd angående fastighetsinvesteringar, i Malaga Stad med omnejd.
